بنام خدایی که تنهاست ولی هیچگاه تنها نمیگذاره
***نکات 10 ماده اول قانون ثبت:***
اول ازهمه لازمه یکی دو صفحه مقدماتی رو توضیح بدم و بعد بریم سراغ نکات مواد.
باید بگم که قانون ثبت راجع به دو چیزه:
1.ثبت املاک(اموال غیر منقول)
2.ثبت اسناد
خب حالا حقوق ثبت رو تعریف میکنم:
مجموعه مقرراتی است که راجع به ثبت اسناد و املاک گفتگو میکند.
ثبت اسناد : یعنی مقررات راجع به ثبت معاملات راجع به املاک و حقوق و منافع راجع به آنها در دفاتر اسناد رسمی و همچنین مقررات راجع به ثبت ازدواج و طلاق در دفتر ازدواج و طلاق میباشد
ثبت املاک:یعنی نوشتن مشخصات مالک بارعایت تشریفات در دفتر املاک اداره ی ثبت و صدور سند مالکیت اولیه بنام متقاضی ثبت(مثلأ مینویسه ملک واقع در جردن کوچه 24 پلاک 86 به مساحت 1000مترمربع بنام احمدرضا تحریری ثبت شد)
دیگه از این تاریخ ببعد طبق ماده 22 قانون ثبت دولت فقط احمدرضا تحریری رو بنام مالک این ملک میشناسه(ماده 22: همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت(.
اقسام ثبت ملک: 1.ثبت عادی 2.ثبت عمومی
1.ثبت عادی:( ثبت اختیاری) به عملیات ثبت ملک که با تقاضای مالک یا قائم مقام قانونی او شروع و ادامه میابد و بدون تقاضای مالک هیچ گونه اقدامی در مورد ثبت ملک صورت نمیگیرد
2.ثبت عمومی:( ثبت اجباری) یعنی عملیات ثبت ملک که نخست از طریق اداره ثبت انجام میشود و اداره ثبت با نشر آگهی های ماده 9 و 10 قانون ثبت به مردم اطلاع میدهد که میخواهد املاک واقع در فلان بخش در فلان شهرستان را ثبت کند و از فلان تاریخ شروع به شماره گذاری و پلاک گذاری و توزیع اظهارنامه خواهد نمود و از دریافت کنندگان اظهار نامه های مذکور میخواد که مهلت معینی این اظهارنامه ها را تکمیل کنن و به اداره ثبت تحویل بدن و تقاضای ثبت کنن.این ثبت اجباریه و اگر مالکین تقاضای ثبت کنن برای اونها عواقب بدی در پی داره که بعدأ توضیح میدم.
**خب بعد از گفتن این مقدمات به ذکر نکات مواد 1 تا 10 میپردازم:
**ماده 6 (بسیارمهم): برای رسیدگی به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاک در مقر دادگاه هر استان هیأتی بنام هیأت نظارت ثبت مرکب از ریس اداره ثبت استان یا قائم مقام او و دونفر از قضات دادگاه استان تشکیل میگردد.
این هیأت یک عضو علی البدل هم داره که یا قاضی است یا از کارمندان اداره ثبت.
*پس هیأت نظارت ثبت 3 عضو داره
**ماده9: ثبت ملک(اموال غیر منقول) توسط کی انجام میشه؟
توسط اداره ثبت(نه دفتر اسناد رسمی)
*باید گفت که از ماده 9 ببعدراجع به تشریفات ثبت عمومی(اجباری) صحبت میکنه که به اون عملیات مقدماتی ثبت گفته میشه و دارای 8 مرحله است:
*مرحله اول انتشار آگهی ثبت عمومی است (ماده9): اداره ثبت مکلف است آگهی ثبت عمومی را در یک نوبت در روزنامه کثیرالنتشار منتشر کند
*مرحله دوم انتشار آگهی مقدماتی ماده 10 است(ماده 10):پس از انتشار آگهی ماده 9 اداره ثبت باید قبل از هرگونه اقدام به ثبت عمومی 3 نوبت آگهی ظرف 30 روز به فواصل روز اول و پانزدهم و سی ام ماه منتشر کند و در این آگهی به مردم میگن که کسانی که حق درخواست ثبت دارند (ظرف 60 روز از تاریخ انتشار اولین آگهی ماده 10) بیایند با تسلیم اظهارنامه تقاضای ثبت کنند.
**ادامه مبحث و ذکرنکات ماده 11 تا 20** 9/ 9 /1392
3-تعیین پلاک و شماره گذاری(مطابق ماده 5 تا 9 آیین نامه قانون ثبت)
پلاک و شماره گذاری ملک معرف ملک و مکان آن است که توضیحات فراوانی درخصوص آن میتونیم بدیم اما من به فقط به ذکر این نکته مهم بسنده میکنم:
پلاک بر دو نوع است: پلاک اصلی و پلاک فرعی
پلاک به این صورت نوشته میشه(بعنوان مثال):
148/2259 یا بصورت کسری:
148 پلاک فرعی ملک است و در صورت کسر(بالای خط) نوشته میشه
2259 پلاک اصلی ملک است و در مخرج کسر(پایین خط) نوشته میشه
پلاک اصلی پلاکی است که مامورین ثبت پس از حضور در محل به ملک میدهند و پلاک فرعی هم این است که اگر ملکی که برایش پلاک اصلی در نظر گرفته شده است به قطعات کوچکتری تقسیم شود هر قطعه یک پلاک فرعی میگیرد
4-توزیع اظهارنامه و فرم درخواست ثبت ملک:
مامور اداره ثبت پس از حضور در محل و تحقیق محلی،مالک ملک رو شناسایی میکنه و اظهار نامه رو بهش میده تا طبق ماده 11 قانون ثبت ظرف 60 روز از تاریخ اولین آگهی مقدماتی(مورد 2) با تکمیل اظهارنامه تقاضای ثبت کنند.
همونطور که گفتم مامور ثبت با تحقیق محلی مالک ملک رو شناسایی میکنه و بنابراین ممکن است شخص دیگری پیدا شود و ادعای مالکیت کند.برای همین ماده 11 گفته اداره ثبت تا 90 روز از تسلیم اظهارنامه مهلت دارد مشخصات کسی رو که خودش رو مالک معرفی کرده و مشخصات ملک او را 2 نوبت به فاصله 30 روز آگهی کنند تا اگر کسی ادعای مالکیت دارد بیاید اعتراض کند.
ماده12 (بسیار مهم)
اگر مالک ظرف مهلت مقرر تقاضای ثبت ملک را ندهد ملک مجهول المالک شناخته میشود(لازم به ذکره که مجهول المالک ثبتی با مجهول المالک در قانون مدنی متفاوت است.مختصرأ اشاره میکنم که مجهول المالک درقانون مدنی مالی است که مالکش معلوم نیست،حال چه منقول باشد و چه غیر منقول اما مجهول المالک در قانون ثبت مال غیرمنقولی است که در مهلت مقرر درخواست ثبت آن نشده است هرچند که مالک آن معلوم و مشخص باشد...ازتوضیح بیشتر پرهیز میکنم)
ضمانت اجرای عدم ثبت طبق ماده 12:
الف.ملک تحت تصرف آنها مجهول المالک شناخته میشود
ب.ازتاریخ انتشار اولین آگهی نوبتی (که در ماده 11 بهش اشاره شد) نمیتواند در دفتر اسناد رسمی هیچ معامله ای راجع به آن ملک کند
ج.حق الثبت به میزان 25 درصد به میزان حق الثبت اضافه خواهد شد